En France, moins de 10 % des propriétaires détiennent près de la moitié de la valeur totale du parc immobilier. Les institutions financières et les grandes sociétés foncières accumulent une part croissante des actifs, aux côtés de quelques ménages très fortunés. Ces groupes concentrent logements, bureaux et commerces, façonnant la dynamique du marché.
Des dispositifs fiscaux spécifiques permettent à certains acteurs d’accroître leur portefeuille à un rythme largement supérieur à la moyenne nationale. Ce phénomène accentue les écarts entre petits propriétaires et détenteurs de vastes patrimoines, tout en modifiant les perspectives de rentabilité pour les nouveaux investisseurs.
Panorama actuel de la détention d’actifs immobiliers en France
La concentration du patrimoine immobilier ne cesse de s’accentuer, et cela se lit aussi bien dans les chiffres que dans la configuration du marché. En 2025, les acheteurs étrangers ne pèsent que 2 % des transactions dans l’ancien. Derrière cette part modeste, c’est une géographie précise qui se dessine. Les Belges, par exemple, dominent les acquisitions des non-résidents, réalisant 20 % des achats étrangers, principalement dans le Var, les Alpes-Maritimes et la région PACA.
À Paris, les Américains prennent la tête des acquisitions étrangères haut de gamme, s’emparant d’un quart des transactions non-résidentes. Les Britanniques, eux, restent attachés à la Dordogne et à la Côte d’Azur, avec un budget moyen autour de 500 000 euros. De leur côté, les Néerlandais accélèrent leur présence dans la Creuse et en Haute-Savoie, avec une progression de 45 % depuis 2022. Quant aux Chinois, ils renforcent leur implantation à Paris, sur la Côte d’Azur et à Nice, avec des budgets dépassant souvent le million d’euros.
Mais la détention d’actifs immobiliers ne se réduit plus à une affaire de particuliers. Les fonds d’investissement immobilier non cotés occupent aujourd’hui une place de choix : près de 313 milliards d’euros d’actifs sous gestion, 20 000 immeubles répartis en France et en Europe, et plus de 1,8 million de personnes concernées par leur activité. Les fonds immobiliers français grimpent à la deuxième place du marché européen en 2023. Cette emprise institutionnelle, combinée à la stratégie des investisseurs internationaux, continue de transformer le marché immobilier français, de Paris aux rives de la Méditerranée.
Qui sont les principaux acteurs de l’investissement immobilier en 2025 ?
Le paysage de l’investissement immobilier s’organise autour de grands acteurs institutionnels. Les fonds d’investissement immobilier non cotés sont en première ligne : ils gèrent près de 313 milliards d’euros d’actifs et détiennent environ 20 000 immeubles à travers la France et l’Europe. Leur poids s’accroît, porté par une soif de diversification patrimoniale et le besoin d’un rendement régulier, loin des aléas boursiers.
Les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, mais aussi les OPCI et les SCI assurance vie, séduisent pour leur accessibilité et leur gestion professionnelle. Des sociétés françaises comme La Française, BNP Paribas Real Estate ou Norma Capital rivalisent sur ce marché, innovant pour répondre aux contraintes réglementaires et aux attentes renouvelées des investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou particuliers. À l’échelle mondiale, des géants tels que Blackstone Group (plus de 300 milliards de dollars sous gestion), Brookfield Asset Management ou Prologis assoient leur domination, notamment sur la logistique et l’immobilier d’entreprise.
Le secteur des foncières cotées en France se caractérise par la spécialisation de ses principaux acteurs. Voici les sociétés emblématiques qui forment le socle du marché :
- Gecina SA concentre ses investissements sur les bureaux et le résidentiel.
- Klépierre SA cible les centres commerciaux à l’échelle européenne.
- Covivio orchestre une stratégie diversifiée : bureaux, hôtels, logements.
- Société Foncière Lyonnaise SA privilégie les bureaux de prestige à Paris.
- Unibail-Rodamco-Westfield SE domine l’immobilier commercial.
Les SCPI paneuropéennes, à l’image de CORUM Origin, prennent de l’ampleur en multipliant les investissements dans treize pays de la zone euro. Ces logiques croisées révèlent un secteur en pleine mutation : spécialisation, ouverture internationale et quête de performances sur le long terme.
Les stratégies gagnantes : comment ces investisseurs bâtissent leur succès
Les plus grands détenteurs d’actifs immobiliers en France ne laissent rien au hasard. Leur réussite repose sur une sélection fine des segments et une gestion active de chaque immeuble. Gecina SA, par exemple, privilégie les bureaux et le résidentiel, axant son portefeuille sur la résilience et la valorisation à long terme. Son parc est constamment modernisé, ses actifs repositionnés pour répondre aux nouveaux modes de travail et aux exigences environnementales. Klépierre SA affine sa stratégie autour des centres commerciaux, vise les emplacements les plus recherchés et se diversifie à l’échelle européenne pour limiter le risque locatif.
Covivio mise sur la flexibilité, en combinant bureaux, hôtels et logements résidentiels. La société ajuste sans cesse ses portefeuilles selon les cycles économiques et les marchés, tout en maintenant une vigilance sur les taux d’occupation. Cette agilité assure une constance du rendement locatif. Société Foncière Lyonnaise, de son côté, investit dans des biens de prestige dans la capitale, misant sur la rareté et l’effet d’adresse pour sécuriser la valorisation du patrimoine.
Les SCPI, à l’image de CORUM Origin, multiplient les implantations dans toute l’Europe afin de mutualiser les risques et d’optimiser le taux de distribution. Ce modèle transfrontalier, couplé à une gestion mutualisée, permet de profiter de la croissance dans des marchés dynamiques tout en s’appuyant sur des expertises locales. Les études de l’IEIF, actualisées chaque année, soulignent la régularité de la performance de ces placements, qui tiennent la distance face à de nombreuses autres classes d’actifs.
Pour ces investisseurs, anticiper les cycles, décrypter les tendances urbaines et maîtriser la création de valeur sont les clés d’une stratégie qui s’inscrit dans la durée.
Quelles perspectives pour un placement immobilier rentable en France ?
La variété du placement immobilier en France exige une lecture attentive des signaux et des leviers de rendement. L’IEIF, à travers ses études de long terme, met en avant la stabilité et la robustesse des investissements sur plusieurs décennies. Ce recul historique confirme la capacité d’adaptation des véhicules collectifs comme les SCPI et les fonds d’investissement immobilier non cotés.
Les fonds non cotés, désormais incontournables, regroupent aujourd’hui 313 milliards d’euros d’actifs et contrôlent près de 20 000 immeubles entre la France et l’Europe. Les SCPI telles que CORUM Origin, présentes dans treize pays de la zone euro, élargissent leur diversification géographique et sectorielle. Cette architecture permet d’atténuer le risque de perte en capital et d’améliorer le taux de rendement, répondant ainsi aux attentes des investisseurs dans un contexte de marchés financiers instables.
Le marché reste sous pression, mais plusieurs tendances se dégagent. La demande de logements, la transformation des modes de travail, l’attractivité persistante de Paris et de la Côte d’Azur auprès des acquéreurs étrangers, qu’ils soient américains, belges ou chinois, influencent la valorisation à venir. Alors que la collecte sur les livrets traditionnels atteint ses limites, l’immobilier continue de séduire, dynamisé par une fiscalité adaptée et des solutions financières innovantes.
Trois axes se dessinent pour guider les choix des investisseurs :
- le renforcement de la mutualisation des risques via des portefeuilles diversifiés,
- l’intégration accrue de critères environnementaux dans la gestion,
- et la recherche de rendement net, via des montages souples (SCPI, SCI assurance vie).
Explorer ces pistes, c’est s’ouvrir à des opportunités là où l’analyse patrimoniale, la compréhension des cycles et le choix rigoureux des gestionnaires font toute la différence. Le paysage immobilier français n’a pas fini de surprendre ceux qui savent lire entre les lignes et anticiper les mouvements du marché.
